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Consultas

Estas son algunas de las consultas mas frecuentes que nos hacen nuestros clientes:

Compra-Venta

Deseo vender mi propiedad, ¿cuáles son los pasos a seguir?

Tasación
El primer paso que debe tomar para poner en venta su propiedad es realizar una tasación de la misma.
Una tasación es asignar un valor de venta a una propiedad en un momento específico, de acuerdo a otras propiedades similares y la oferta y demanda de inmuebles.
Se debe realizar de acuerdo a la ubicación, cantidad de metros cuadrados de la propiedad, valores reales de mercado (fijado por comparables), oferta y demanda de la plaza de inmuebles, valores de construcción y criterio. Una vez tasado el inmueble el paso siguiente es ponerlo a la venta, para eso es muy importante hacer mucha publicidad de nuestra intención de vender. Colocar un cartel de venta en la propiedad es una forma muy efectiva en el proceso, dará noticia a los vecinos y personas que deambulan por la zona (quienes además se lo transmitirán a sus conocidos). También la publicación vía Internet en los portales de inmuebles y en nuestra propia Web.
Importante: si la valuación del inmueble supera los $1.500.000.- usted deberá gestionar el COTI en la AFIP el cual es un trámite obligatorio antes de ofrecer el inmueble a la venta.

Oferta
Lo más probable en el proceso de compra-venta es que si hay un interesado en una propiedad haga una oferta, para ajustarse más a sus posibilidades, porque desea modificar alguna condición o por el solo hecho de regatear el precio. Se toma una reserva, detallando las condiciones y el precio ofrecido, y se retira la propiedad del mercado hasta que se cumpla el plazo para contestar del propietario. Una vez obtenida una oferta el propietario puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Si se aceptan las condiciones y el precio la reserva queda conformada y es un compromiso de compra; si se rechaza, se devuelve la suma de dinero de la reserva al oferente. Si el oferente se arrepiente una vez aceptada la oferta pierde la suma de dinero que dejo en la reserva, y si el vendedor se arrepiente una vez que aceptó la oferta debe devolver la suma de dinero de la reserva mas otro tanto más de su valor. El corredor interviniente por el sólo hecho de haber acercado a las partes tiene derecho a cobrar honorarios en el supuesto de arrepentimiento de cualquiera de las partes al haber aceptado.

Boleto de Compraventa

El paso siguiente luego de haberse puesto de acuerdo con el precio y las condiciones es la firma del boleto de compraventa. Por lo general se paga un porcentaje del valor del inmueble, el 30% para ser más exacto, se disponen las condiciones de la venta y la fecha de escrituración, pago y entrega de posesión.

Escritura Traslativa de dominio
Este es el instrumento público en el cual culmina toda operación, se realiza ante un escribano. La parte compradora paga el saldo de precio por la propiedad y la parte vendedora hace la entrega de llaves, hecho sumamente importante ya que es la forma que el código civil establece como tradición de la entrega de la posesión. El escribano verificará si todos los impuestos se encuentran pagos, en caso de que haya alguna deuda pendiente lo descontará de lo que cobre el comprador, en ese mismo acto también cobra sus honorarios.

¿Qué es un boleto de compraventa?

Un boleto de compraventa, es un contrato privado entre dos partes (vendedor y comprador), en donde básicamente, ambas partes se obligan a, en un determinado plazo, realizar la escritura traslativa de dominio ante un escribano público. En la escritura el vendedor procede a entregar la posesión de su propiedad y el comprador a pagar el precio/saldo de valor convenido.
Por lo general, con la firma del boleto se entrega un 30% del valor del inmueble y se redactan todas las cláusulas con respecto al pago, plazo de escrituración, lugar, escribano interviniente, los datos de la propiedad en cuestión, etc.

¿Qué documentación necesito para vender mi propiedad?

Para poner su propiedad en venta necesitamos que acredite su titularidad con la documentación pertinente, o sea, debe presentar el título de propiedad y su documento de identidad (ambos originales). Si su propiedad se encuentra afectada por el Régimen de Propiedad Horizontal (incorporada al Código Civil y Comercial, antes Ley 13.512) deberá presentarse con la mencionada documentación el Reglamento de Copropiedad y el plano de Propiedad Horizontal en donde se identifican las distintas unidades funcionales de toda la edificación. Si usted es un mandatario y debe vender una propiedad de la cual tiene un poder a su favor debe presentar el instrumento público en donde se lo designa como apoderado y donde determina las funciones y actos que puede ud. realizar.

En el caso particular de una Sociedad Anónima se requiere el CUIT, la constancia de Inscripción en AFIP y/o Inspección General de Justicia. Contrato Social, Acta de Reunión de Directorio donde se designan autoridades, acreditar la personería de quien firma por la sociedad y que tenga poderes suficientes para avalar, Ultimo Balance General, si hay bienes inmuebles y/o bienes de capital a nombre de la sociedad.

¿Cuáles son los gastos de impuestos y cómo se dividen?

Los gastos que hay son impuestos y servicios. Varían de acuerdo a las características de la operación, el estado del título de propiedad. Las operaciones alcanzadas por el impuesto a la transferencia de dominio son todas aquellas realizadas a título oneroso por inmuebles ubicados en el país, realizadas por personas físicas y sucesiones indivisas, en la medida que dicha operación no se encuentre alcanzada por el Impuesto a las Ganancias. Los gastos previos a la tramitación de la escritura son a cargo del vendedor y los gastos posteriores a la firma los paga el comprador.

¿Quién elige al escribano?

En la mayoría de los casos el escribano lo designa el comprador, ya sea en la reserva o en el boleto de compraventa. Cuando se trata de compra de propiedades a estrenar o si el vendedor financia la venta, será él quien designe al escribano. Al realizarse la compra con crédito bancario el comprador también puede designar a un escribano, teniendo en cuenta que se debe hipotecar el mismo se debe realizar con el listado de escribanos que ya trabajan con el banco y en la zona en que se encuentra el banco, por lo general.

¿Qué es el estado parcelario?

El estado parcelario es un tramite obligatorio que establece la provincia donde un agrimensor verifica que las medidas y linderos registrados por el estado provincial se encuentren actualizados a lo construído en la realidad. Es muy importante realizarlo con anticipación a la venta porque es necesario para la escritura traslativa de dominio. El trámite registra el estado de hecho general de una parcela. Cada Estado Parcelario, dependiendo de las características del inmueble, tendrá una vigencia determinada.

    • Incumbencia: están habilitados a presentar el trámite los agrimensores y los ingenieros con incumbencia en el ejercicio de la agrimensura.
    • Modo de presentación: si el bien pertenece a la planta urbana y es edificado o baldío, se presenta vía Web. Caso contrario, se ingresa de manera presencial.

* Vigencia:
– Doce (12) años para inmuebles ubicados en la planta sub-rural o rural.
– Seis (6) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren edificados.
– Dos (2) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren baldíos.
– Seis (6) años para las unidades funcionales de los edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en Planta Baja.
– Doce (12) años para Unidades Funcionales contenidas en las restantes Plantas, si las hubiere.

La vigencia del estado parcelario de las parcelas que contengan edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se mantendrá mientras subsistan los elementos esenciales de las mismas. El Organismo Catastral denegará la certificación catastral, cuando, habiendo transcurrido los plazos indicados, no se hubiere cumplimentado la verificación de la subsistencia del estado parcelario.
* Plazos: la Gerencia de Servicios Catastrales procesará en tres (3) días hábiles la solicitud correspondiente al Estado Parcelario.

Alquiler

¿Qué documentación necesito para alquilar mi propiedad?

Para alquilar su propiedad deberá presentarse con el título de propiedad original y reglamento de copropiedad y administración (este último en caso de tratarse de un inmueble bajo el régimen de Propiedad Horizontal). En caso de ser con destino conmercial deberá presentar además planos de obra y ph (de corresponder). Su DNI y dos copias de llaves para entregar una vez alquilada la propiedad.

¿Por qué es conveniente la intervención de una inmobiliaria en un alquiler?

Usted se encontrará siempre asesorado por profesionales con una vasta experiencia en el rubro. Realizamos el contrato en base a las condiciones y características necesarias para la operación. Buscamos soluciones ante cualquier conflicto que pudiera surgir y lo pondremos en contacto con profesionales idóneos si hiciera falta (abogados, escribanos, arquitectos, gestores, ingenieros). Tomamos todos los recaudos antes de concretar la operación, asesorándolo en todo momento sobre los riesgos posibles, solicitamos informes de dominio, inhibición y VERAZ© para corroborar la solvencia del garante propietario.

Tengo un inquilino que dejó de pagar el alquiler ¿Qué puedo hacer?

Suponiendo que en principio la falta de pago se dio en un contexto en que el inquilino no comunicó ningún motivo ni responde los llamados, lo que se debe hacer es intimarlo por carta documento al pago del alquiler. Si la situación persiste tendrá que iniciar un juicio. Existen dos tipos de juicios que se pueden realizar, uno es un juicio ejecutivo de “Cobro de alquileres” y otro es un juicio de sumario llamado “Desalojo por falta de pago”. Nosotros aconsejamos siempre realizar el primero ya que se trata de un juicio ejecutivo y el proceso es un poco mas ágil. Al iniciarse el juicio se puede pedir como medida cautelar el “embargo preventivo” de la propiedad a nombre de los garantes del inquilino.

Un juicio es la última instancia en la que se reclama el pago, ya que una vez intimado es muy probable que se termine el dialogo entre las partes.

Si usted se encuentra en una situación así, no dude en comunicarse con nosotros para poder asesorarlo mejor. Intentaremos mediar en la situación para encontrar una solución al problema.

¿Cuáles son los requisitos y documentación que se solicitan para la locación de inmuebles?

Los requisitos que por usos y costumbres se solicitan son los siguientes:
– Primer mes de alquiler por adelanto
– Un mes por cada año de contrato (por lo cual puede ser uno, dos, tres, dependiendo del caso).
– Un garante con una propiedad a su nombre ubicada en zona norte (preferentemente) o Capital Federal, libre de cualquier gravámen, hipoteca o régimen de bien de familia.
– Honorarios

Estoy alquilando y deseo irme antes, ¿pierdo el depósito?

En el Codigo Civil y Comercial de la Nación, en el artículo N° 1221, inciso a, establece los supuestos en el que locatario puede optar por la resolución anticipada:

b. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

Esto quiere decir que el locatario está obligado a cumplir, por lo menos, los seis primeros meses de contrato, si desaloja la propiedad, antes de este plazo, sin causa alguna, el locador está en condiciones de exigir daños y perjuicios por lo que podría exigir el pago de esos meses. Luego de los seis primeros meses y se debe notificar fehacientemente al locador su decisión de dejar la propiedad con dos meses de anticipación y se debe pagar, como indemnización, un mes y medio del alquiler, si es antes del primer año; y un mes si es después del primer año de contrato. La función del deposito es aparte de esta indemnización, ya que al recibir la propiedad el locador debe verificar si el inmueble no presenta roturas que se culpa del mal uso del locatario.

Régimen impositivo

¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?

Para mejor información siempre consulte la pagina de AFIP
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): Es el impuesto que se aplica a la transferencia de los bienes registrados en el país.
CERTIFICADO DE NO RETENCION – ITI : deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa–habitación propia. (ver procedimiento)
CONSTANCIA DE VALUACION – ITI : deberá solicitarse si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta). (ver procedimiento)
CERTIFICADO DE RETENCION – ITI : deberá solicitarse si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior. (ver procedimiento)
CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES – COTI : deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 1.500.000. (ver procedimiento)

¿Qué es el V.I.R. (Valor Inmobiliario de Referencia)?

El Capítulo IV bis del Título II de la Ley Nº 10.707 (según texto de la Ley Nº 19.930) se refiere al “Valor Inmobiliario de Referencia”, por el cual se dispone que la Autoridad de Aplicación podrá establecer un valor inmobiliario de referencia para cada inmueble existente en la Provincia, que reflejará el valor económico por metro cuadrado de dicho inmueble en el mercado comercial, fijando que a fin de establecer dicho valor, la citada Autoridad tendrá en cuenta no sólo las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien sino también otros aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso, y aquellas que en virtud de sus competencias dispusiese a tal fin. El citado valor será actualizado cuatrimestralmente. Asimismo, el segundo artículo incorporado en este Título II, determina que la Autoridad de Aplicación podrá celebrar convenios con organismos públicos o privados que operen o se vinculen con el mercado inmobiliario a fin de obtener información necesaria para establecer el valor inmobiliario de referencia de inmuebles. Por otra parte, contempla la posibilidad de requerir, mediante la implementación de regímenes de información, todos aquellos datos que considere necesarios o convenientes a fin de fijar el valor referido, como así también exigir a los sujetos que revistan el carácter de contribuyentes o responsables del Impuesto Inmobiliario, la presentación de declaraciones juradas informativas, mediante el procedimiento que a tal efecto establezca. El fundamento de esta modificación que fuera recientemente aprobada, está dirigida a evitar las escrituraciones por un valor mucho más bajo que en la realidad se paga por los inmuebles vendidos, con el propósito de afrontar una menor carga tributaria, en este caso, del Impuesto de Sellos. Oportunamente los funcionarios explicaron que si bien la medida adoptada es similar a otros mecanismos establecidos por la AFIP a nivel nacional (valor de automotores y otros bienes), en el Provincia de Buenos Aires presenta aspectos diferenciados.

    Contenido normativo
  • Vigencia: el “Valor de Inmobiliario de Referencia” (VIR) se establecerá a partir del 1º de junio de 2009, de manera progresiva en los distintos partidos de la Provincia. Frecuencia en su actualización: será actualizado anualmente, salvo que se produzcan cambios en las circunstancias de hecho vinculadas con los inmuebles.

  • Valor: el VIR de cada inmueble considerará el valor económico por metro cuadrado de dichos bienes en el mercado comercial y su cálculo se basará en una fórmula general que reflejará el grado de asociación del precio de mercado del bien inmueble en cuestión, con el conjunto elegido de características relevantes, seleccionadas por métodos estadísticos.

  • Variables para la determinación del valor: entre otros, se tendrán en cuenta las siguientes características: superficie del terreno, superficie cubierta, estado general, antigüedad, número de baños y ambientes, iluminación, fondo libre, número de piso, características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento, o con espacios verdes y vías de acceso. La misma no es una enunciación taxativa, quedando facultada la ARBA para solicitar otros datos adicionales que considere relevantes.

  • Obligación de consignar el dato del VIR: este valor establecido será consignado en todo documento, informe o formulario que expida la ARBA, en los cuales se describan datos referidos a inmuebles ubicados en el territorio bonaerense, pudiendo además, ser consultado por los sujetos interesados en la página “web” de la ARBA (www.arba.gov.ar) , ingresando el número de partido – partida del inmueble.

  • Reclamo: se podrá interponer cuando el titular o contribuyente del impuesto inmobiliario estime que el VIR, no refleja el real valor económico del bien, el cual podrá ser realizado por el escribano interviniente en aquellos casos en los cuales se celebren por escritura pública actos, contratos y operaciones sobre inmuebles, para lo cual deberán presentar una declaración jurada informativa referente a los datos del inmueble (los artículos 7º y 8º fijan el procedimiento y los datos requeridos). En ningún caso el reclamo interpuesto, tendrá efecto suspensivo respecto de la vigencia del VIR que se cuestiona.

  • Respuesta al reclamo por la ARBA: resolverá dentro de los 20 días corridos de la presentación, ratificando o rectificando, según corresponda el VIR, pudiendo consultarse el la ya mencionada página de la “web” la resolución del reclamo.

  • Impuesto de Sellos: se sustituye el artículo 265 de la DN. Serie “B” Nº 1/04 y sus modificatorias, estableciendo que: “el impuesto a retener o percibir será el que corresponda tributar por el acto o escritura, de conformidad con lo establecido en el Código Fiscal y sus leyes complementarias.” “En el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano deberá verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, a través del formulario R-551 A previsto en el artículo 254 de la presente o, en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Autoridad de Aplicación, mediante el sistema informático habilitado al efecto.”

  • Vigencia del VIR: se aplicará de corresponder, a los actos, contratos y operaciones instrumentadas a partir del 1/7/09.

fuente: Luis García de www.cronista.com

 

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